Câu hỏi: 

Anh chị tôi có mua 1 ngôi nhà 3 gian trên thửa đất 350m2 cổng nhà máy giày Thuỵ Khê trên xã Minh Khai huyện Từ liêm, Thành phố Hà nội từ năm 1993 và ở đó trong quá trình ở đã cơi nới thêm xây 15 phòng trọ và sinh hoạt gia đình. Và đã đóng thuế nhà đất cho chính quyền xã Minh Khai từ đó đến nay.

Nhưng hiện nay do làm đường Tây Thăng Long, Chính quyền xã đã cùng các lực lượng chức năng đến cưỡng chế chỉ đền bù haỗ trợ tài sản trên đất có 350,000,000 đồng. Không đủ chi phí xây dựng. Nguồn gốc mảnh đất ngôi nhà đó có trước năm 1993.

Vậy theo luật đất đai 1993 gia đình anh chị có được đền bù đất không? ( chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)?

Ngoài ra, khi lực lượng chức năng cưỡng chế, hỏi giấy tờ cưỡng chế thì lực lượng chức năng có đưa ra sơ đồ cưỡng chế. Nhưng phần chữ ký hộ gia đình là chữ ký giả? Hỏi việc cưỡng chế này có đúng theo quy định của pháp luật hay không?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi  đến Co-op Law. Sau khi nghiên cứu câu hỏi, chúng tôi xin tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất: liên quan tới đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bị thu hồi đất

Căn cứ vào Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất Luật đất đai năm 2013.

"1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật".

Về Điều 75 Luật đất đai năm 2013 lại có quy định:

"Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp".

 Đối với khoản 2, Điều 77 Luật đất đai năm 2015:

"2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này".

* Liên quan tới việc đất đai chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tại Khoản 2, Điều 101 Luật đất đai năm 2013 có quy định:

"2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Theo như thông tin bạn cung cấp, thửa đất của bạn bị thu hồi là do mở rộng đường Tây Thăng Long đang nằm trong trường hợp “thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Đối với trường hợp này,  gia đình của bạn sẽ được bồi thường theo quy định tại khoản 1, Điều 75 và Khoản 2, Điều 101 Luật đất đai năm 2013 thì đất gia đình bạn mặc dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng gia đình bạn đã sinh sống ổn định trước ngày 01/7/2004 và nếu đất đai không rơi vào trường hợp vi phạm đất đai theo quy định tại Điều 64 Luật đất đai năm 2013, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì hoàn toàn đủ điều kiện để nhà nước bồi thường.

Thứ hai: Về giá đất để làm căn cứ bồi thường

Căn cứ tại Điều 114 Luật đất đai năm 2013 về Bảng giá đất và giá đất cụ thể:

"1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định."

2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Lại thêm quy định về xác định giá đất cụ thể được quy định rất rõ tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thì cho thấy Ủy Ban nhân dân cấp tỉnh mới có thẩm quyền quyết định về giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, khi cơ quan có thẩm quyền đưa ra mức bồi thường là 350,000,000 đồng và bạn muốn biết liệu giá đất này có đúng thực tế hay không thì bạn có thể liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất thu hồi, cơ quan chuyên môn về đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất thu hồi để yêu cầu cung cấp giá đất cụ thể để làm cơ sở tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi.

Thứ 3: Vấn đề cưỡng chế

Các tổ chức có thẩm quyền sẽ tiến hành cưỡng chế thu hồi đất khi có các điều kiện sau:

• Người sử dụng đất không đồng ý quyết định thu hồi đất và đã qua quyết định của cơ quan có thẩm quyền bao gồm tổ chức vận động, thuyết phục.
• Quyết định cưỡng chế được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban Nhân dân cấp xã.
• Quyết định cưỡng chế, thu hồi đã được phê duyệt và có hiệu lực thi hành.
• Người bị cưỡng chế đã nhận được văn bản thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực từ cơ quan có thẩm quyền.

Do đó, theo như những gì bạn trình bày, Cơ quan có thẩm quyền không hề có một văn bản nào thông báo cho gia đình bạn về việc thi hành cưỡng chế thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện không đúng quy định pháp luật.

Thứ 4: Việc gia đình bạn tự cơi nới thêm 15 phòng trọ trong quá trình sinh sống.

Đối với vấn đề này, việc gia đình bạn xây dựng thêm thì có thực hiện các thủ tục xin cấp phép xây dựng hay không và việc gia đình bạn xây dựng có bị nhắc nhở hay xử phạt hành chính lần nào hay chưa? Nếu trong trường hợp gia đình bạn đã bị xử phạt vì xây dựng trái pháp luật thì sẽ không được hỗ trợ đền bù chi phí xây dựng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Co-op Law về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Bạn cần Co-op Law tư vấn, hỗ trợ thực hiện các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai một cách nhanh chóng, nhằm ngăn ngừa các rủi ro pháp lý tiềm ẩn có thể xảy ra, hãy liên hệ Hotline: 0968.90.96.95 - 0978.90.96.95, đặt lịch hẹn trực tiếp trên trang web: Cooplaw.com.vn hoặc gửi mail cho Co-op Law qua địa chỉ: Cooplaw.co@gmail.com để được tư vấn, hỗ trợ miễn phí.