Hiện nay, việc nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi là GDNQSDĐ) khá phổ biến tuy nhiên lại mang nhiều rủi ro, có thể khiến cho chủ sở hữu thật sự mất trắng tài sản. Thông qua bài viết này, chúng tôi sẽ thông tin đến Quý bạn đọc về Hệ quả của việc nhờ người đứng tên hộ trên GCDQSDĐ và hướng giải quyết để bảo vệ quyền lợi.

I. Hệ quả của việc nhờ người khác đứng tên hộ trên GCNQSDĐ:

1. Nhờ người khác đứng tên hộ trên GCNQSDĐ là gì?

Căn cứ khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, GCNQSDĐ là “chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất”. Như vậy, việc một người đứng tên trên GCNQSDĐ là căn cứ xác định người đó là chủ sở hữu đối với đất.

Cũng theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013, người đứng tên trên sổ được hưởng các quyền lợi như sau:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
• Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
• Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Như vậy, về mặt pháp lý, người đứng tên hộ trên GCNQSDĐ được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất sẽ có tất cả mọi quyền lợi như đối với chủ sở hữu và hệ quả tất yếu là người nhờ đứng tên hộ sẽ gặp vô vàn những rủi ro pháp lý không thể lường trước được.

2. Hệ quả pháp lý

Theo quy định pháp luật hiện hành, chủ sở hữu thực sự có khả năng gặp rủi ro pháp lý rất lớn và trong nhiều trường hợp sẽ không được Nhà nước bảo hộ. Sau đây, chúng tôi xin phân tích một số trường hợp chủ sở hữu thực sự thường xuyên gặp phải khi nhờ người khác đứng tên hộ trên GCNQSDĐ:

a. Người đứng tên hộ có ý định chiếm đoạt, không chịu sang tên lại, trả lại tài sản khi chủ sở hữu thực sự có yêu cầu.

Cụ thể, tại Bản án Số 803/2019/DS-PT ngày 12/9/2018 về việc “đòi tài sản”, bà T (nguyên đơn) có mua một số bất động sản nhưng do không thường xuyên có mặt tại Việt Nam nên đã nhờ ông T2 (bị đơn) đứng tên vào năm 2007. Sau đó bà T nhiều lần yêu cầu ông T2 sang tên lại các tài sản đã đứng tên hộ nhưng ông T2 không thực hiện, dẫn đến tranh chấp kéo dài gần 10 năm để đòi lại tài sản của bà T. 

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 người được nhờ đứng tên có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Do đó, người được nhờ đứng trên GCNQSDĐ sẽ nhân lúc "bất cẩn" của chủ sở hữu thực sự để chuyển nhượng quyền sử dụng, quyền sở hữu cho người thứ ba.

b. Liên quan tới người thứ ba ngay tình khi được nhận chuyển nhượng và được sang tên trên GCNQSDĐ một cách hợp pháp:

Cũng là một trường hợp nữa, nhưng sẽ khá bất lợi cho chủ sở hữu thực sự. Đó là tại Bản án số 18/2017/DS-ST ngày 27/10/2017 về “Tranh chấp đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất, yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” như sau:

Ngày 17/3/1997, ông T và bà B (nguyên đơn) xác lập 01 giấy bán đất viết tay với ông P với nội dung ông P chuyển nhượng cho ông T diện tích đất 7.223 m2 tại tỉnh Lâm Đồng và “diện tích đất chuyển nhượng nêu trên tạm thời để cho con trai ông T là anh L đứng tên trên giấy tờ chuyển nhượng, sau này sẽ chia cho các em”. Sau đó ngày 18/3/1997, anh L và ông P xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên toàn bộ chữ ký và chữ viết của anh L là do ông T ký và viết ra, không phải do anh L ký (được xác nhận tại Kết luận giám định số 823/GĐ-PC54 ngày 24/02/2015 của Phòng kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Lâm Đồng). Sau khi nhận chuyển nhượng diện tích đất nêu trên, ông T cùng 02 người con trai trực tiếp sử dụng và anh L không sử dụng đất. Đến ngày 17/02/2006, anh L chết không để lại di chúc nên chị X (vợ anh L) khởi kiện yêu cầu chia thừa kế với diện tích đất nêu trên. Căn cứ bản án số 121/2009/DS-PT ngày 24/9/2009 thì Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng giao cho chị X quyền sử dụng đất với đó, do đó, ngày 04/5/2012 chị X chuyển nhượng toàn bộ 7.223 m2 đất nói trên cho vợ chồng anh C và chị T3 (bị đơn) và anh C, chị T3 đã tiến hành thủ tục đăng ký và được cấp GCNQSDĐ đối với phần đất nêu trên.

Nên phía Nguyên đơn yêu cầu Bị đơn trả lại diện tích đất 7.223m2 nêu trên, đồng thời huỷ hợp đồng chuyển nhượng giữa chị X và Bị đơn và huỷ GCNQSDĐ được cấp cho chị X và huỷ GCNQSDĐ cấp cho Bị đơn. Tại phiên toà sơ thẩm, Toà án huyện ĐD, tỉnh Lâm Đồng đã nhận định “thực tế, ông T đã thanh toán cho ông P 107 chỉ vàng nhận chuyển nhượng thể hiện chính ông T là người trực tiếp nhận chuyển nhượng diện tích đất 7.223m2 nên có căn cứ xác định diện tích đất tranh chấp nói trên thuộc quyền sử dụng của ông T”; tuy nhiên, Toà căn cứ vào khoản 2, Điều 138 BLDS 2005 (nay là khoản 2, Điều 133 BLDS 2015) quy định về trường hợp bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu, xác định “anh C và chị T3 (Bị đơn) là người nhận chuyển nhượng diện tích đất nêu trên của chị X ngay tình và hợp pháp” do đó không có căn cứ để yêu cầu Bị đơn phải trả lại diện tích đất nêu trên; và, nếu sau này Nguyên đơn cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm thì có thể khởi kiện chị X bằng vụ án dân sự khác.

Từ các vụ án nêu trên, có thể nhận thấy rằng, mặc dù chủ sở hữu thực sự có bằng chứng cụ thể việc nhờ đứng tên hộ, sau đó đã đòi lại được tài sản nhưng quá trình tranh chấp vẫn kéo dài rất nhiều năm, dẫn đến nhiều hệ luỵ và gây mất thời gian, ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống của chủ sở hữu thực sự và những người thứ ba ngay tình. Do đó, chúng tôi khẳng định lại một lần nữa, việc nhờ đứng tên hộ trên GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là một giao dịch dân sự vô hiệu và không được nhà nước công nhận, không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản thực sự.

Bên cạnh hai trường hợp thường gặp trên thì còn một số trường hợp khác vẫn có khả năng xảy ra trong giao dịch nhờ đứng tên hộ như sau:

• Khi Nhà nước thu hồi nếu đủ điều kiện được bồi thường thì người được nhờ đứng tên trên GCNQSDĐ là người được bồi thường;
• Nếu người đứng tên trên GCNQSDĐ chết thì nhà đất sẽ mặc nhiên là di sản thừa kế của người đứng tên hộ và việc đi đòi lại tài sản sẽ vô cùng khó khăn;
• Người được nhờ đứng tên nếu có nghĩa vụ tài sản với người thứ ba mà quyền sử dụng đất, nhà ở bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ thì quyền và lợi ích của chủ sở hữu thực sự sẽ không được đảm bảo, có khả năng bị mất trắng nếu không có chứng cứ chứng minh.

3. Hướng giải quyết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp:

Như vậy, chúng tôi đề xuất một số phương pháp để Quý bạn đọc bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của bản thân nếu mắc phải các trường hợp như trên, cụ thể:

• Chủ sở hữu tài sản thực sự cần có các thoả thuận bằng văn bản trước khi nhờ người khác đứng tên hộ trên GCNQSDĐ liên quan tới việc nhờ mua hộ hay nhờ đứng tên đất gì đó.
• Lưu giữ tất cả các chứng cứ, tài liệu chuyển tiền (ghi đầy đủ nội dung giao dịch) giữa chủ sở hữu thực sự và người được nhờ đứng tên để làm bằng chứng.

Trong trường hợp nhờ người đứng tên trên GCNQSDĐ và người này có ý định chiếm đoạt tài sản thì giải quyết ra sao?

+ Hoà giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã để xác định chủ sở hữu quyền sử dụng đất theo Điều 202 Luật Đất đai năm 2013;

+ Nếu hoà giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành thì chủ sở hữu thực sự có thể khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền (nơi có đất tranh chấp) yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chủ sở hữu quyền sử dụng đất trước đó với người được nhờ đứng tên hộ vô hiệu do giả tạo. Chủ sở hữu thực sự cần cung cấp cho Toà án các bằng chứng ghi nhận việc nhờ người đứng tên hộ chỉ là danh nghĩa, còn tiền mua đất là của họ. Nếu có đủ chứng cứ để xác định nguồn tiền mua đất là của chủ sở hữu thực sự thì Toà án sẽ xem xét giải quyết theo hướng:

• Công nhận QSĐ đất của người đó (trường hợp chủ sở hữu thực sự đủ điều kiện nhận chuyển nhượng theo khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013);
• Buộc người được nhờ đứng tên trả lại số tiền chủ sở hữu thực sự đã bỏ ra để mong muốn sở hữu quyền sử dụng đất trước đó (trường hợp chủ sở hữu thực sự không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng theo khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013).

Trong trường hợp người đứng tên hộ trên GCNQSDĐ đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thứ ba ngay tình:

Căn cứ khoản 3, Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu (giao dịch giữa chủ sở hữu trước đó và người được nhờ đứng tên là giao dịch giả tạo) thì “Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”.

Do đó, ngay khi phát hiện hành vi cố ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thứ ba của người được nhờ đứng tên hộ khi chưa có sự đồng ý của mình, chủ sở hữu thực sự cần phải nhanh chóng nộp đơn giải quyết tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc đơn đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu đã khởi kiện tại Toà án hoặc Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai (nộp kèm Thông báo thụ lý vụ án của Toà án có thẩm quyền) để tránh trường hợp sang tên cho người thứ ba.

Như vậy, tốt nhất để đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp đối với quyền sử dụng đất của mỗi người thì không nên nhờ người khác đứng tên hộ.

                                                                                    Chuyên gia pháp lý

                                                                                                             PHAN TRƯƠNG BẢO HÀ                          

Nếu Quý Khách hàng cần tư vấn, hỗ trợ các vấn đề pháp lý quan tâm, hãy liên hệ Hotline: 0968.90.96.95 – 0978.90.96.95, đặt lịch hẹn trực tiếp trên trang web: Cooplaw.com.vn hoặc gửi mail cho chúng tôi qua địa chỉ: Info@cooplaw.com.vn để được tư vấn, hỗ trợ miễn phí.