Những vấn đề cần lưu ý khi giao kết hợp đồng đặt cọc

Đặt cọc là một trong bảy biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, với ưu điểm là dễ thực hiện, vừa bảo đảm cho giao kết vừa có thể bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng và vừa có chức năng thanh toán nên biện pháp này được sử dụng khá phổ biến trong các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, những quy định về đặt cọc hiện hành còn quá ít ỏi nên chưa thể tạo ra sự an toàn pháp lý cao cho các bên tham gia giao kết. 

Nhằm bảo đảm an toàn pháp lý tối đa khi giao kết hợp đồng đặt cọc, chúng ta cần phải lưu ý một trong các vấn đề quan trọng như sau:

1. Mục đích đặt cọc:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 (Sau đây gọi là "BLDS năm 2015") thì đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Như vậy, tuỳ vào sự thoả thuận của các bên và căn cứ vào thời điểm đặt cọc với thời điểm giao kết của hợp đồng được bảo đảm bằng biện pháp đặt cọc để xác định mục đích của việc đặt cọc. Việc đặt cọc có thể chỉ để bảo đảm việc giao kết hợp đồng, hoặc để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó.

Cần lưu ý rằng, việc xác định rõ mục đích của đặt cọc có ý nghĩa quan trọng nhằm giúp các bên xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, bởi khác với các biện pháp bảo đảm khác, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng đặt cọc không những là ngay hoặc sau khi ký kết hợp đồng (tức là khi các chủ thể đã có quan hệ nghĩa vụ), mà còn có thể phát sinh ngay cả khi giữa các chủ thể chưa có quan hệ nghĩa vụ với nhau. Chúng tôi lưu ý với Quý bạn đọc về 03 trường hợp sau:

Thứ nhất, trường hợp hợp đồng đặt cọc được phát sinh trước khi các bên thiết lập nghĩa vụ mà các bên không thoả thuận về mục đích của đặt cọc thì biện pháp đặt cọc đó sẽ đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng. Khi hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp lý thì nó sẽ ràng buộc các bên tham gia buộc phải giao kết hợp đồng, nếu các bên vi phạm phải chịu chế tài theo thoả thuận hoặc theo quy định pháp luật. Đối với trường hợp này, hợp đồng đặt cọc sẽ mặc nhiên chấm dứt hiệu lực pháp luật khi hợp đồng đã được giao kết bởi mục đích của việc đặt cọc đã đạt được.

Thứ hai, trường hợp hợp đồng đặt cọc được phát sinh sau khi hợp đồng chính đã được giao kết thì mục đích của việc đặt cọc là nhằm thực hiện hợp đồng.

Thứ ba, đối với trường hợp các bên thoả thuận mục đích của việc đặt cọc là vừa nhằm giao kết hợp đồng, vừa nhằm thực hiện hợp đồng thì hiệu lực của hợp đồng đặt cọc sẽ kéo dài từ khi các bên giao kết hợp đồng đặt cọc đến khi giao kết hợp đồng chính và hoàn thành việc thực hiện hợp đồng chính. Trong quá trình này, tài sản đặt cọc có thể được đem ra xử lý bất cứ lúc nào khi có hành vi vi phạm xảy ra.

2. Đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

Đặt cọc mang đầy đủ tính chất của một giao dịch dân sự, ngoài ra còn là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Do đó, hợp đồng đặt cọc phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự, cụ thể là:

• Các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đặt cọc có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp;
• Các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đặt cọc hoàn toàn tự nguyện; và,
• Mục đích và nội dung của hợp đồng đặt cọc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định

Về mặt hình thức, trước đây cả BLDS năm 1995 và sau đó là BLDS năm 2005 đều quy định đối với việc đặt cọc phải được lập bằng văn bản. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bãi bỏ quy định về việc phải lập văn bản khi giao kết hợp đồng đặt cọc với nhau. Thế nhưng, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao có hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình vẫn còn quy định việc đặt cọc phải được lập thành văn bản mới có hiệu lực. Nghị quyết này tới nay vẫn chưa có văn bản thay thế và cũng chưa có văn bản nào từ cơ quan có thẩm quyền cho biết Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 đã hết hiệu lực. Trong khi, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng lại thuộc thẩm quyền của Tòa án (Khoản 3, Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015). Do đó, mặc dù về nguyên tắc Luật vẫn có hiệu lực pháp lý cao hơn (Điều 4, Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 và khoản 1, Điều 119 Hiến pháp 2013, xếp văn bản pháp luật có hiệu lực pháp lý từ cao xuống thấp). Nhưng trên tinh thần áp dụng đường lối giải quyết của Tòa án nếu thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, nên theo ý kiến của chúng tôi là khi giao kết hợp đồng đặt cọc vẫn nên lập bằng văn bản, để làm cơ sở khi xảy ra tranh chấp thì sẽ có chứng cứ bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp khi khởi kiện tại Tòa án.

Liên quan tới việc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc thì cả Nghị quyết hướng dẫn lẫn BLDS năm 2015 đều không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, tại Khoản 3, Điều 5 Luật công chứng năm 2014: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”. Vậy, để tránh tình trạng tranh chấp xảy ra hoặc các rủi ro khác thì chúng tôi vẫn khuyến khích nên công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc để có cơ sở cao khi khi khởi kiện tại Tòa án.

3. Vấn đề phạt cọc:

Theo quy định tại BLDS năm 2015, trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ thanh toán (do các bên thoả thuận). Nếu một trong các bên từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải chịu chế tài phạt cọc. Cụ thể, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Còn theo hướng dẫn của Nghị quyết số 01/2003/ND-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC thì trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý sẽ dựa trên việc xác định lỗi của chủ thể tuỳ theo mục đích đặt cọc. Có 04 trường hợp được nêu ra như sau:

         Thứ nhất, trường hợp đặt cọc chỉ để đảm bảo cho việc giao két hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc cả hai mục đích trên thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự.

         Thứ hai, trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng nhưng nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng vô hiệu thì không phạt cọc.

       Thứ ba, trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu nên việc xử lý hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chính bị vô hiệu được thực hiện theo quy định của BLDS, tức là các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại ĐIều 131.

         Thứ tư,  trường hợp nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Mặc dù đã có hướng dẫn khá chi tiết, tuy nhiên việc xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc khi có vi phạm của một bên hoặc cả hai bên chủ thể tham gia giao dịch không phải điều dễ dàng. Vậy nên, chúng tôi kiến nghị các bên khi tham gia giao kết hợp đồng đặt cọc cần xác định mục đích của việc đặt cọc và quy định rõ ràng các trường hợp nào phải bị phạt cọc nếu không đạt được mục đích của việc đặt cọc. Như vậy, có thể giảm thiểu tình trạng tranh chấp hoặc dù cho có xảy ra tranh chấp thì dựa trên “giấy trắng mực đen”, giúp quá trình giải quyết diễn ra thuận lợi hơn.

         Một vấn đề nữa liên quan tới việc phạt cọc là phạt bao nhiêu mới đúng quy định pháp luật?

Khoản 2, Điều 328 BLDS năm 2015 có quy định:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Về nguyên tắc, nếu bị phạt cọc thì Bên đặt cọc sẽ phải mất tài sản đặt cọc, còn Bên nhận đặt cọc sẽ phải chịu thêm một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Vì thế, nếu hai bên chỉ có thỏa thuận về việc đặt cọc và không cho biết cụ thể số tiền phạt cọc thì cứ mặc nhiên Bên nhận đặt cọc sẽ phải thanh toán một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc nếu bị phạt cọc. Còn trong trường hợp có thỏa thuận với nhau về số tiền phạt cọc mà Bên nhận đặt cọc phải chấp hành thì hiện tại không có một văn bản nào quy định vấn đề này ngoài quy định trên: “trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Chính vì vậy, một khi Bên nhận cọc thấy số tiền phạt cọc đó hợp lý thì việc tuân thủ đối với trường hợp phạt cọc sẽ do hai Bên tự thỏa thuận với nhau.

4. Phân biệt giữa tiền đặt cọc và tiền trả trước:

Hiện nay, có nhiều trường hợp khi các bên thoả thuận “giấy biên nhận tiền” hay các loại tương tự (trên giấy không ghi là “đặt cọc”) thì khi xảy ra tranh chấp các bên sẽ gặp rắc rối khi xác định việc có phạt cọc hay không. Vậy nên, tại Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã xác định trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Vậy nên, các bên cần phải phân biệt giữa tiền đặt cọc và tiền trả trước. Theo đó, tiền đặt cọc là một khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) do bên mua giao cho bên bán trong thời hạn nhất định để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng hoặc cả hai mục đích trên; còn tiền trả trước là khoản tiền mà bên mua tiến hành trả trước cho bên bán để thực hiện trước một phần nghĩa vụ.

Vì bản chất khác biệt nên khi có vi phạm xảy ra, hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tuỳ theo hình thức là tiền đặt cọc hay tiền trả trước. Trong trường hợp xác định là tiền trả trước, vậy bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước này mà không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thoả thuận khác. Vậy nên các bên cần phân biệt để tránh nguy cơ bị lợi dụng sự thiếu hiểu biết mà ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của mình. Do đó, chúng tôi kiến nghị là trong vấn đặt cọc vẫn nên tuân thủ về hình thức là có văn bản được nêu rõ tại mục 2 bài viết này. Có như vậy, khi xảy ra tranh chấp thì cả hai đã xác định ngay từ đầu đây là “đặt cọc” hay “trà trước” để bảo vệ quyền lợi.

5. Tư cách của bên nhận đặt cọc:

Theo quy định của BLDS năm 2015 thì trong mối quan hệ giữa các bên khi tham gia giao kết hợp đồng đặt cọc, tài sản mà các bên mua bán được xác định là đối tượng của nghĩa vụ chứ không phải là đối tượng của giao dịch đặt cọc. Có thể hiểu là, bên nhận đặt cọc không nhất thiết phải là chủ sở hữu của tài sản mà các bên hướng tới giao dịch mua bán nhưng họ vẫn có quyền nhận đặt cọc.

Như vậy trong trường hợp này, chúng tôi lưu ý bên đặt cọc phải chú ý các vấn đề như sau: Bên đặt cọc cần phải kiểm tra danh tính chính xác của chủ sở hữu tài sản là đối tượng của hợp đồng đặt cọc nếu bên nhận cọc không đồng thời là chủ sở hữu và chỉ giao kết hợp đồng đối với người có liên quan trực tiếp tới đối tượng mà hợp đồng đặt cọc hướng tới; đồng thời cần kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản là đối tượng bảo đảm của hợp đồng đặt cọc (ví dụ có bị chặn giao dịch chuyển nhượng, mua bán không…) để giảm thiếu tối đa rủi ro khi tiến hành giao dịch đặt cọc.

Trên đây là một vài ý kiến pháp lý của chúng tôi dựa trên quy định của pháp luật hiện hành. Nếu Quý bạn đọc có vấn đề gì cần hỗ trợ liên quan tới hợp đồng đặt cọc thì vui lòng liên hệ số điện thoại: 0968.90.96.95 - 0978.90.96.95, đặt lịch làm việc trực tiếp tại trang web Cooplaw.com.vn hoặc gửi thư qua email: Info@cooplaw.com.vn để được hỗ trợ, tư vấn tận tình.