Mua bán đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên chuyển giao quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nhiều trường hợp sau khi ký hợp đồng mua bán đất thì diện tích đất thực tế chênh lệch so với sổ đỏ. Bài viết sau đây sẽ giúp các bạn đọc hiểu rõ hơn về hướng giải quyết cho vấn đề này.

Mua đất nhưng diện tích bị thiếu so với sổ đỏ

1. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất.

Tại điều Điều 188 Luật đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

• Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

o   Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai năm 2013

o   Đất không có tranh chấp;

o   Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

o   Trong thời hạn sử dụng đất.

• Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai năm 2013.
• Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, để có thể chuyển giao quyền sử dụng đất cần đáp ứng đủ điều kiện trên, việc thiếu hụt đất so với diện tích thực tế không ảnh hưởng tới giao dịch chuyển giao quyền sử dụng đất giữa hai bên. Với phần diện tích thiếu hụt so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích thực tế sẽ được giải quyết như sau.

2. Nếu diện tích nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận sẽ công nhận theo thực tế

2.1.    Quy định về nguyên tắc xử lý khi diện tích thực tế chênh lệch so với giấy chứng nhận.

Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc xử lý khi diện tích thực tế chênh lệch so với giấy chứng nhận như sau:

• Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
• Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai năm 2013.

Như vậy, dựa theo quy định trên nếu diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận đã cấp thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

2.2.    Cấp đổi Sổ đỏ để cập nhật lại diện tích

Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà phát hiện diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận thì yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận.

Thủ tục yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

• Bước 2: Nộp hồ sơ

Cách 1: Nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

Nếu hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất thì nộp tại:

- Bộ phận một cửa đối với địa phương đã thành lập bộ phận này theo quy định của UBND cấp tỉnh.

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.

• Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu

• Bước 4: Trả kết quả

Theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời gian giải quyết: Không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính ngày nghỉ hàng tuần, lễ, tết, thời gian nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

3. Yêu cầu trả lại tiền khi có quy định trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Theo đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng có điều khoản quy định rõ về trường hợp nếu diện tích của thửa đất thực tế khi đo đạc lại nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ thì người nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền tương đương với diện tích bị thiếu.

Tuy nhiên, thực tế khi chuyển nhượng rất ít trường hợp các bên thỏa thuận phương án xử lý khi diện tích bị thiếu so với Giấy chứng nhận dẫn tới việc phải “chấp nhận”.

Như vậy, nếu diện tích nhỏ hơn do đo đạc lại thì công nhận theo diện tích thực tế và sẽ cấp đổi Giấy chứng nhận để cập nhật lại thông tin về diện tích; người nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền hoặc phạt vi phạm nếu có điều khoản quy định về vấn đề này.

Trên đây là bài viết đề cập đến vấn đề mua bán đất diện tích được tính theo thực tế hay sổ đỏ theo Luật đất đai 2013 của Luật sư tư vấn tại Co-op Law. Nếu Quý bạn đọc còn bất kỳ vướng mắc nào hay cần hỗ trợ, xin hãy liên hệ Hotline: 0968.90.96.95 - 0978.90.96.95, đặt lịch hẹn trực tiếp trên trang web: Cooplaw.com.vn hoặc gửi mail cho Co-op Law qua địa chỉ: Cooplaw.co@gmail.com để được tư vấn, hỗ trợ từ chúng tôi.