Hiện nay, cơn “sốt” đất luôn là mối quan tâm không chỉ đối với những người  mua nói riêng và cả giới bất động sản nói chung. Để có thể chọn được một bất động sản ưng ý đã khó, mà vấn đề pháp lý ẩn chứa nhiều rủi ro trong quá trình chuyển nhượng làm cho không ít người mua vướng vào cảnh “tiền mất tật mang”. Sau đây là một số rủi ro mà bên nhận chuyển nhượng cần quan tâm trước khi quyết định ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

     Ảnh minh họa

1. Đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì:

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

       1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

 a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

 b) Đất không có tranh chấp;

 c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

 d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Và căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 40 Luật công chứng thì hồ sơ để công chứng chứng nhận giao dịch giữa các bên là phải có bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng).

Một trong những điều kiện để các bên kí kết hợp đồng là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế hiện nay, việc thực hiện mua bán đất nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy ra rất nhiều thường là các bên sẽ giao kết qua hợp đồng viết tay. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được công chứng, chứng thực. Rủi ro trong vấn đề này là khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng viết tay sẽ bị coi là vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, tức là người mua sẽ phải trả lại đất và nhận lại tiền. Ngoài ra, nếu đã mua được đất người mua vẫn rất khó bán bởi vì đất không có giấy tờ, không được thế chấp để vay vốn ngân hàng, có nguy cơ bị Nhà nước cưỡng chế thu hồi mà không được bồi thường…

Ảnh minh họa

2. Nhà đất thuộc diện thế chấp tại ngân hàng

Trong khi nhà đất đang bị thế chấp tại ngân hàng thì việc mua bán đất diễn ra theo đúng quy định của pháp luật là phải có sự đồng ý từ phía ngân hàng theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015. Nhưng trên thực tế để thủ tục chuyển nhượng diễn ra mau chóng và “dễ bán” thì các bên bán sẽ không cho bên mua biết thông tin về việc đất đang bị thế chấp. Các bên chỉ làm giấy tay chuyển nhượng, rủi ro trong việc này là rất lớn. Vì nếu bên bán (tức là bên vay, bên bảo lãnh tại ngân hàng) không thanh toán được khoản nợ thì phía ngân hàng sẽ tiến hành xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh để cấn trừ nợ. Hợp đồng giữa bên bán và bên mua sẽ được coi là vô hiệu vì vi phạm quy định của pháp luật, ảnh hưởng quyền lợi của bên thứ ba là ngân hàng.

3. Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Kê biên là hoạt động bảo đảm thi hành án do cơ quan thi hành án tiến hành kiểm kê, lập danh sách tài sản thuộc sở hữu của bị can, bị cáo hoặc người có trách nhiệm dân sự theo bản án, quyết định của Toà án.

Đây là trường hợp người bán phải dùng nhà đất để thực hiện nghĩa vụ thi hành án. Trong khoảng từ lúc tuyên án đến lúc thi hành án thì người bán tranh thủ bán nhà, giấy tờ và tiền đã giải quyết xong, nhưng tiền thu được từ việc mua bán nhà lại không dùng thi hành án mà dùng vào mục đích khác.

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thi hành án dân sự:

“Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Khi kê biên tài sản, nếu có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự.

Trường hợp đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án mà tài sản bị chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố cho người khác thì tài sản đó bị kê biên, xử lý để thi hành án; Chấp hành viên có văn bản yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đối với tài sản đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đối với tài sản đó.”

Nếu thực hiện nhận chuyển nhượng đối với đất trong trường hợp này thì các bên không thể sang tên cũng như thực hiện công chứng, chứng thực được. Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng sẽ bị vô hiệu, các bên trao trả cho nhau những gì đã nhận để tiếp tục thi hành án. Như vậy, khi có ý định mua đất thì người mua cần tìm hiểu kỹ trước vấn đề đất có đang được kê biên đảm bảo trách nhiệm thi hành án hay không bằng cách lên website Tổng cục thi hành án để tra cứu.

4. Hết thời hạn sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 quy định thời hạn sử dụng đất bằng hai hình thức gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Trong đó, đất sử dụng ổn định lâu dài thì không bị giới hạn thời gian sử dụng đất, còn đối với đất sử dụng có thời hạn thì thời gian sử dụng sẽ tùy vào từng loại đất.

Vì vậy, trước khi mua đất người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về đất cũng như thời hạn sử dụng đất tương ứng với loại đất cụ thể. Để tránh được trường hợp mua phải đất đã hết thời hạn sử dụng, đang bị Nhà nước thu hồi và không được bồi thường theo Điều 43 Luật đất đai năm 2013.

Trên đây là bài viết của luật sư tư vấn Co-op Law trình bày một số vấn đề liên quan đến rủi ro pháp lý mà bên nhận chuyển nhượng cần quan tâm trước khi mua đất. Đối với từng trường hợp cụ thể, quý bạn đọc còn bất kỳ vướng mắc nào hay cần hỗ trợ, xin hãy liên hệ Hotline: 0968.90.96.95 - 0978.90.96.95, đặt lịch hẹn trực tiếp trên trang web: Cooplaw.com.vn hoặc gửi mail cho Co-op Law qua địa chỉ: Cooplaw.co@gmail.com để được tư vấn, hỗ trợ từ chúng tôi.